|
Клуб Логистов | Логист.ру
https://old.logist.ru/archive/YaBB.cgi Практика >> Логистика складирования >> Управляющая компания в логистических комплексах. https://old.logist.ru/archive/YaBB.cgi?num=1198678853 Сообщение написано Дорожинский Олег 26.12.2007 :: 17:20:49 |
|
Заголовок: Управляющая компания в логистических комплексах. Создано Дорожинский Олег 26.12.2007 :: 17:20:49 Сейчас для меня весьма актуален вопрос поиска и организации работы управляющей компании в построенном логистическом комплексе. Качественный складской комплекс, независимо от масштабов, требует надежной эксплуатации. Арендатору, как правило предлагается оплатить арендные ставки для складских комплексах класса A это составляет $120-130 за квадратный метр. Кроме того арендатору предлагается определенный набор услуг, стоимость которых относится на операционные расходы. Сюда входит техническое обслуживание и управление зданием, уборка территории, охрана. Помимо этого, необходимо застраховать здание от возможных форс-мажорных ситуаций и заплатить все необходимые налоги, связанные с прибылью и недвижимостью. Для арендаторов стоимость операционных расходов не столь ощутима. (В Москве операционные расходы в складах класса A составляют $25-30 за квадратный метр в год) и эта ставка будет только увеличиваться в связи с инфляцией и прочими факторами. В то же время маржа девелопера или управляющей компании от операционных расходов, которые оплачивают арендаторы, невелика по сравнению с арендными ставками. Рост стоимости строительных работ подталкивает девелопера к поиску новых источников дохода. Скажите по Вашему опыту 1. Управляющая компания должна минимизировать операционные расходы и являться инструментом не зарабатывания денег, а минимизации платежей арендатора. 2. Управляющая компания вполне себе понятный бизнес и маржа в этом бизнесе должна расти. Арендатору некуда деваться и от примет правила управляющей компании. Буду благодарен за любую информацию о работе управляющих компаний на складах где Вы арендуете площади |
|
Заголовок: Re: Управляющая компания в логистических комплекса Создано Дорожинский Олег 14.01.2008 :: 11:15:49 Дорожинский Олег wrote:
Зловещее молчание по вопросу об управляющих компаниях, по меньшей мере не понятно! Данный вопрос поднимается не первый раз в рамках этой конференции и никогда не находит отклика. Интересно почему, вот мои варианты: 1. Вопрос взаимоотношений с управляющей компанией это вопрос высшего менеджмента и логисты просто не в курсе. 2. Логисты не видят разницы между собственником и управляющей компанией. 3. Нет в России управляющих компаний с репутацией. Прошу высказаться |
|
Заголовок: Re: Управляющая компания в логистических комплекса Создано Лукьяненко Владимир 21.01.2008 :: 09:07:43 Ага, не видим разницы?! Это как правило вы её не видиет, продавцы воздуха!!! От общения с вашими квалифицированными специалистами волосы встают дыбом, везде!!! И после этого вы на логистическом форуме информации хотите получить?! :-X Мне ее для вас жалко 8-) |
|
Заголовок: Re: Управляющая компания в логистических комплекса Создано Дорожинский Олег 21.01.2008 :: 11:37:48 Лукьяненко Владимир wrote:
Спасибо за Ваш комментарий. Есть у меня несколько вопросов: 1. Почему я назван продавцом воздуха. 2. С кем из моих специалистов Вы общались. Но судя по тону Вашего высказывания задавать этот вопрос Вам излишне ибо уровень Вашего миропонимания не предполагает вопросов, а предполагает только ответы. В общем понятно- видимо действительно работа управляющих компаний за пределами ответственности и компетенции логистических служб. |
|
Заголовок: Re: Управляющая компания в логистических комплекса Создано Лукьяненко Владимир 21.01.2008 :: 13:17:06 И сразу обижаться? Зря! ;D Занимался я тут, давече, поиском склада в Питере и пришлось не забавы ради общаться с братом вашим - риэлтером. Вы ведь толком и не можете озвучить ни стоимости аренды( толи в долларах , толи в евро?!), ни операционных расходов (самый больной вопрос для нас арендаторов), ни точной даты сдачи объекта в эксплуатацию. Всю информацию, которую сейчас предоставляют агенты можно запросто найти в любом журнале по коммерческой недвижимости, Commercial realestate- к примеру. А про Вашу компанию.... оставлял заявку на горячей линии 2 раза в течение 3 месяцев, даже и не перезвонил никто. Естественно, если-бы я заявил, что надо мне 5-6 тыс.м2, то начали-бы землю рыть, а ради 1-3 зачем :'( Конкуренты Ваши еще круче, сразу по всем имеющимся объектам размещают информацию о нас как о их клиенте и даже не удосуживаются встречу организовать >:( Вот Вам про воздух. |
|
Заголовок: Re: Управляющая компания в логистических комплекса Создано Дорожинский Олег 21.01.2008 :: 16:56:23 Лукьяненко Владимир wrote:
И сразу обижаться? Зря! Занимался я тут, давече, поиском склада в Питере и пришлось не забавы ради общаться с братом вашим - риэлтером. У меня нет братьев риэлторов. Даже если бы и были, в принципе и проституция и риэлторский промысел я не считаю особо зазорным, не очень понимаю, как меня можно причислить к риэлторам. Никогда ничем подобным я не занимался. Может, конечно в Питере еще не знают, что девелопер и риэлтор это несколько разные занятия, но в цивилизованном мире это уже знают. Могу порекомендовать литературу, которая позволит понять различия, а вообще- сейчас в любом ВУЗе этому уже учат, пообщайтесь со студентами или попробуйте сами получить высшее образование. Вы ведь толком и не можете озвучить ни стоимости аренды( толи в долларах , толи в евро?!), Лично я могу по тем объектам, которые собираюсь построить или строю озвучить цены, серьезным арендаторам. Претензия не понятна. ни операционных расходов (самый больной вопрос для нас арендаторов), Операционные расходы зависят от операций и они обычно оплачиваются по факту. Не совсем понятно в чем вопрос. Тепло, вода, электричество, как и охрана-уборка зависят от требований арендаторов (мне не интересен арендатор меньше 10 000 я с такими не общаюсь). ни точной даты сдачи объекта в эксплуатацию. Всю информацию, которую сейчас предоставляют агенты можно запросто найти в любом журнале по коммерческой недвижимости, Commercial realestate- к примеру. Именно поэтому нет ни одной компании, которая занималась моими объектами. Брокеридж я делаю только сам. А про Вашу компанию.... оставлял заявку на горячей линии 2 раза в течение 3 месяцев, даже и не перезвонил никто. Естественно, если-бы я заявил, что надо мне 5-6 тыс.м2, то начали-бы землю рыть, а ради 1-3 зачем У нашей компании нет горячей линии- Вы просто обманываете или обманываетесь. Конкуренты Ваши еще круче, сразу по всем имеющимся объектам размещают информацию о нас как о их клиенте и даже не удосуживаются встречу организовать Вот Вам про воздух. Не очень понимаю, кто наши конкуренты в Ваших глазах? Для меня конкуренты MLP, «Евразия» «Авалон», «Евросиб». |
|
Заголовок: Re: Управляющая компания в логистических комплекса Создано Лукьяненко Владимир 21.01.2008 :: 17:35:32 Да, не залез я сразу в соседний топик ;D и действительно, принял Вас девелопера за риэлтера. Был не внимателен :'(Каюсь, простите великодушно ::) И чуть что, сразу образование виновато и город проживания ! Зачем обижать, то :', где право на ошибку? :'(Эх, слова то какие: серьезный арендатор...брокеридж ...девелопер...научная литература...цивилизованный мир....Прочитал все Ваши ссылки и ужаснулся, куда мне логисту простому с Вами тягаться, куском интеллекта, сдаюсь, да и времени жалко, надо работу-работать с конкурентами вашими Евразией, да иже с ними общаться ;D |
|
Заголовок: Re: Управляющая компания в логистических комплекса Создано Коняхин Роман 21.01.2008 :: 17:53:44 Дорожинский Олег wrote:
Олег! Вы затронули очень интересный вопрос. На сколько, мне известно, если я не прав, прошу меня поправить, на практике применяется следуюшая схема оплаты услуг Управляюшей компании (УК). На определенный период в договоре фиксируется ставка на услугу УК из расчета $х,х за кв.метр в год. Эта ставка на уровне $3. При такой схеме у УК нет прямой заинтересованности в увеличении уровня операционных издержек для арендаторов. Если конечно нет сговора с привлеченным подрядчиками, страховщиками и т.д. А вот если уровень операционных затрат будет выше запланированных, то существует возможность сменить УК. Получается, что маржа УК 100% спрогнозирована и нет возможности ее увеличения. Рост бизнеса, за счет увеличения кол-ва объектов в управлении. Что касется следующих вопросов 1. Вопрос взаимоотношений с управляющей компанией это вопрос высшего менеджмента и логисты просто не в курсе. 2. Логисты не видят разницы между собственником и управляющей компанией. 3. Нет в России управляющих компаний с репутацией. Прошу высказаться 1. Да, по всей видимости так и есть 2. Вы ответили практически на свой вопрос в своем последнем сообщении. Если в ВУЗе такую информацию не все логисты смогли получить (меня, например, этому не учили), то различия должны понимать все, кто хоть раз сталкивался с арендой склада (современного). 3. Не зная этого рынка, простому обывателю трудно ориентироваться в репутации (рейтингах и т.п.) УК. |
|
Заголовок: Re: Управляющая компания в логистических комплекса Создано Филипенко Алексей 21.01.2008 :: 21:24:35 Мне кажется, что управляющая компания, не зависимо от ее вида - отдельный бизнес или структурное подразделение владельща объекта, в первую очередь позиционируется как самостоятельный бизнес и соответственно главной задачей данной организации является получение прибыли. Соответсвенно говорить о какой либо минимизации расходов арендатора говорить не корректно. Наверное, коль мы живем в эпоху рыночных отношений, маржа будет настолько большой насколько позволит рынок. И естественно, я надеюсь, что со временем владельцам придется искать веские аргументы для потенциальных арендаторов как в части аренды так и в части предлагаемых услуг на их объектах. Тем более , мы ведь не изобретаем велосипед в данной области. Не вижу больших сложностей с изучением рынка аренды складов в Европе. С учетом, что в большинстве проектов использованы деньги оттуда соответсвенно и технологии продажи данного продукта будут тоже использованы европейские. |
|
Заголовок: Re: Управляющая компания в логистических комплекса Создано Соломатин Владимир 21.01.2008 :: 22:05:38 ::) На мой взгляд, управляющая компания должна в первую очередь заниматься оптимизацией взаимодействия остальных компаний в холдинге с целью получения от этого наибольшей выгоды для всех. При грамотном раскладе можно достичь оптимально быстрого и своевременного реагирования на изменения в рыночных отношениях в той или иной области. Если речь идет об логистических комплексах и аренде, то скорей всего компании между собой не договорятся, а управляющая компания всех рассудит и скажет например, какой % площади отдавать под аренду, какой % под 3PL, какую складскую площадь пока оставить для себя поскольку есть еще одна компания в холдинге которая занимается дистрибуцией и нуждается в складских помещениях. |
|
Заголовок: Re: Управляющая компания в логистических комплекса Создано Дорожинский Олег 22.01.2008 :: 13:19:52 Коллеги! Прошу прощение за не корректную постановку вопроса. Видимо я настолько погряз в специальной девелоперской терминологии, что решил, что она общая. Под управляющей компанией понимается компания, которая работает: 1. Доверительном управлении 2. Коммерческом управлении 3. На договорах подряда По решению проблем собственника с клиентом по поводу: 1. Сбора денег на возмещение налога на имущество (недвижимость) и землю. Страховые сборы. 2. Охрана (переметральная), клининг (склад+ офис + территория) 3. Оплату ком.платежей+ вывоз мусора+… . Пока такие компании, как правило обслуживают склады, где они и являются собственниками. Например Национально Сервисная Компания обслуживает Национально Логистическую Компанию и один терминал Raven Russia. Тот же мною любимый и Брояркой ненавидимый «Ниеншанц» обслуживает «Охту». Это все родственные структуры. Сейчас я начинаю готовить документы с арендаторами и понимаю, что Цена аренды сейчас в зависимости от места и объема около 120-130 дол. за метр в сутки + НДС. Цена облуживания примерно 30-40 дол. в сутки + НДС Она так формируется 15-22 дол. в сутки + НДС это собственно клининг, охрана и прочее. Остальное- возмещение налогов и прочее возмещение. И как справедливо заметил коллега 3 дол. это пита доход. Таким образом, клиент платит примерно 170 дол.за метр в год из них собственнику помещение 130 и 40 собственно управляющим, которые половину отдают- возмещение налогов, а половиной распоряжаются сами. Таким образом вполне себе бизнес! А вот развития не получает. ПОЧЕМУ?! Я реально не могу найти больше 3-4 компаний имеющихопыт подобной деятельности |
|
Заголовок: Re: Управляющая компания в логистических комплекса Создано Соломатин Владимир 22.01.2008 :: 13:42:54 Дорожинский Олег wrote:
::) Просто очень редко собственник пускает какую-либо стороннюю компанию хозяйничать в её помещениях. Бывают конечно случаи когда собственник сдает все в аренду и умывает руки. А уже эта компания все обустраивает и сдает под субаренду имеющиеся помещения. Но как правило, все это уже давно поделено. |
|
Заголовок: Re: Управляющая компания в логистических комплекса Создано Дорожинский Олег 22.01.2008 :: 14:36:57 Соломатин Владимир wrote:
::) Просто очень редко собственник пускает какую-либо стороннюю компанию хозяйничать в её помещениях. Бывают конечно случаи когда собственник сдает все в аренду и умывает руки. А уже эта компания все обустраивает и сдает под субаренду имеющиеся помещения. Но как правило, все это уже давно поделено.[/quote] Ничего подобного! 1. Речи о субаренде нет, как и о поиске клиентов, управляющей компанией. Даже доверительное управление предполагает только пропускать деньги клиентов через свои счета и ничего более. 2. Любой собственник заинтересован в продаже своего комплекса. Ни один фонд не будет рассматривать логкомплекс, как бизнес без управляющей компании, хотя бы формально сторонней. |
|
Заголовок: Re: Управляющая компания в логистических комплекса Создано Соломатин Владимир 22.01.2008 :: 14:58:05 Дорожинский Олег wrote:
::) Просто очень редко собственник пускает какую-либо стороннюю компанию хозяйничать в её помещениях. Бывают конечно случаи когда собственник сдает все в аренду и умывает руки. А уже эта компания все обустраивает и сдает под субаренду имеющиеся помещения. Но как правило, все это уже давно поделено.[/quote] Ничего подобного! 1. Речи о субаренде нет, как и о поиске клиентов, управляющей компанией. Даже доверительное управление предполагает только пропускать деньги клиентов через свои счета и ничего более. 2. Любой собственник заинтересован в продаже своего комплекса. Ни один фонд не будет рассматривать логкомплекс, как бизнес без управляющей компании, хотя бы формально сторонней. [/quote] ::) Ну тогда все встает на свои места. Если строить логистический комплекс только лишь для того чтобы потом его выгодней продать - тогда имеет смысл обратиться в такую компанию. У нее и опыта побольше, персонал набран и обучен. И в целом получается дешевле и проще чем если бы все это поднимать самому. |
|
Заголовок: Re: Управляющая компания в логистических комплекса Создано Дорожинский Олег 23.01.2008 :: 16:31:42 Соломатин Владимир wrote:
::) Просто очень редко собственник пускает какую-либо стороннюю компанию хозяйничать в её помещениях. Бывают конечно случаи когда собственник сдает все в аренду и умывает руки. А уже эта компания все обустраивает и сдает под субаренду имеющиеся помещения. Но как правило, все это уже давно поделено.[/quote] Ничего подобного! 1. Речи о субаренде нет, как и о поиске клиентов, управляющей компанией. Даже доверительное управление предполагает только пропускать деньги клиентов через свои счета и ничего более. 2. Любой собственник заинтересован в продаже своего комплекса. Ни один фонд не будет рассматривать логкомплекс, как бизнес без управляющей компании, хотя бы формально сторонней. [/quote] ::) Ну тогда все встает на свои места. Если строить логистический комплекс только лишь для того чтобы потом его выгодней продать - тогда имеет смысл обратиться в такую компанию. У нее и опыта побольше, персонал набран и обучен. И в целом получается дешевле и проще чем если бы все это поднимать самому. [/quote] А зачем еще строить? А как отдавать деньги взятые на строительство? |
|
Заголовок: Re: Управляющая компания в логистических комплекса Создано Соломатин Владимир 23.01.2008 :: 17:14:40 Дорожинский Олег wrote:
:-? Ну это я так к примеру. Размышлял насчет управляющей компании. Таких компаний в чистом виде пока не встречал. |
|
Заголовок: Re: Управляющая компания в логистических комплекса Создано Дорожинский Олег 23.01.2008 :: 20:16:02 Соломатин Владимир wrote:
:-? Ну это я так к примеру. Размышлял насчет управляющей компании. Таких компаний в чистом виде пока не встречал.[/quote] Да нет, шутк шесть накопал. Как оценить. |
|
Заголовок: Re: Управляющая компания в логистических комплекса Создано Соломатин Владимир 24.01.2008 :: 09:58:21 Дорожинский Олег wrote:
:-? Ну это я так к примеру. Размышлял насчет управляющей компании. Таких компаний в чистом виде пока не встречал.[/quote] Да нет, шутк шесть накопал. Как оценить.[/quote] :-? Ну думаю что по следующим критериям: - Инертность (сколько времени потребуется запустить комплекс) - Качество предоставляемых услуг. - Отсутствие проблем с госслужбами. - Отзывы о компании - повысилась ли привлекательность площадки для потенциальных арендаторов и владельцев высококлассных складов после передачи управления комплексом этой компании. |
|
Клуб Логистов | Логист.ру » Powered by YaBB 2.1! YaBB © 2000-2005. All Rights Reserved. |